Hal-hal yang perlu diperhatikan dalam Jual Beli Tanah dan atau Bangunan diatasnya

Di Indonesia, hukum tanah mengandung asas pemisahan horizontal. Berarti kepemilikan atas sebuah tanah dan bangunan yang diatasnya berbeda. Misalnya sebuah tanah di Kemayoran dimiliki oleh Negara, akan tetapi bangunan diatasnya berupa rumah tinggal dimiliki oleh perseorangan atau badan usaha swasta.

Hak atas tanah terdiri dari beberapa jenis:

a.Hak milik

b.Hak guna usaha

c.Hak guna bangunan

d.Hak pakai

e.Hak sewa

f.Hak membuah tanah

g.Hak memungut hasil hutan

Para Pihak dalam mengadakan transaksi jual beli di bedakan dari subyeknya:

1.Perseorangan dengan Perseorangan

2.Perseorangan dengan Badan Hukum Pemerintah/ Swasta

3.Badan Hukum Pemerintah/ Swasta dengan Badan Hukum Pemerintah/ Swasta.

Kapasitas kewenangan para pihak dalam membeli ataupun menjual adalah:

1.Perseorangan

•Harus memiliki persetujuan isteri apabila tidak membuat Perjanjian Perkawinan (pisah harta).

•Apabila pemilik perseroang lebih dari satu orang, maka persetujuan dari perseorangan lain wajib disertakan.

2.Badan Hukum Swasta

•Harus diwakili oleh Direksi sesuai dengan anggaran dasar terakhir

•Mendapat persetujuan dari Komisaris

3.Badan Hukum Pemerintah

•Penjualan harus melalui tender yang diatur dalam peraturan pengadaan barang dan jasa (Keputusan Presiden No. 80 Tahun 2003)

•Pembelian harus mendapatkan persetujuan dari Komisaris

Persyaratan dokumen yang diperlukan saat melakukan transaksi jual beli:

Perseorangan :

-Fotocopy KTP suami dan isteri

-Surat Keterangan Waris apabila salah satu pemilik telah meninggal dunia

Badan hukum :

-Fotocopy KTP direksi dan komisaris perseroan

-Anggaran dasar dan perubahannya yang terakhir beserta dengan surat Menteri Kehakiman.

-Surat persetujuan dari Dewan Komisaris dan atau Keputusan RUPS

3.Perizinan dan Sertifikat

Sebagai Penjual, ada baiknya terlebih dahulu memperhatikan keabsahan dokumen atas tanah dan bangunan yang akan dibeli.

  • Bahwa tanah dan bangunan tersebut adalah benar milik dari pemegang hak tersebut, tidak dalam sengketa , dalam jaminan atau digadaikan, tidak dalam proses sitaan atau tuntutan kepailitan,dan tidak dalam proses peralihan kepada pihak lain.
  • Keaslian dokumen yaitu SIPPT, IMB,
    • Secara fisik, tanah dan bangunan tersebut benar-benar ada dan batas-batas serta ukurannya yang disebut adalah benar sesuai dengan faktanya.
    • Apabila masih ingin melakukan kepastian dokumen atas sertifikat dan sebagainya Pembeli dapat meminta Surat Keterangan Pendaftaran Tanah (SKPT) di Badan Pertanahan Nasional.
  • keperluan peruntukkan tanah dan seberapa luas tanah dan bangunan yang dapat di bangun dapat juga meminta keterangan seperti surat izin peruntukan penggunaan tanah (SIPPT) khusus tanah di atas 5000 m2, izin mendirikan bangunan (IMB), izin penggunaan bangunan (IPB), dan sebagainya.

Perjanjian Pengikatan Jual Beli dan Akta Jual Beli

Jual beli adalah transaksi beralihnya hak kepemilikan atas suatu tanah dan/atau bangunan yang ada diatasnya baik dari perseorangan ke perseorangan maupun dari badan hukum ke badan hukum.

Sering menjumpai istilah dalam transaksi jual beli tanah dikenal dengan Perjanjian Pengikatan Jual Beli atau Akta Jual Beli. Apakah perbedaannya antara keduanya?

Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) adalah perjanjian antara para pihak yang sepakat akan membeli tanah dan segala ketentuan dan persyaratan yang diatur dalam PPJB (misalnya pelunasan pembayaran, kondisi tanah dan rumah dalam keadaan kosong, dll).

Dalam PPJB, peralihan kepemilikan atas obyek jual beli tersebut belum terjadi.

Apabila PPJB dibuat dibawah tangan, maka Perjanjian tersebut haruslah dibuat diatas materai dengan rangkap asli sebanyak dua buah, Pihak Pembeli memegang salinan asli Perjanjian yang ditandatangani Penjual diatas materai demikian sebaliknya.

Baru setelah syarat-syarat dalam PPJB telah dipenuhi, maka Penjual dan Pembeli akan berlanjut dengan mengikatkan diri dalam Akta Jual Beli (AJB).

Untuk pembuatan AJB wajib dilakukan dengan akta otentik dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) / Camat di tempat obyek tersebut dijual  atau dihadapan Notaris yang juga Pejabat Pembuat Akta Tanah serta dilengkapi oleh 2 (dua) orang saksi..

AJB ini menjadi bukti kepemilikan atas obyek yang diperjualbelikan, sekalipun sertifikat atas tanah/ rumah tersebut belum ada.

Pajak Jual Beli

Berdasarkan Peraturan Direktur Jenderal Pajak Nomor 35/PJ/2008 yang berlaku sejak tanggal 9 September 2008 adalah kewajiban dalam jual beli tanah adalah keduabelah pihak harus memiliki NPWP (Nomor Pokok Wajib Pajak).

Pengecualian:

-Bagi Penjual tidak wajib mempunyai NPWP apabila pembelian tanah tersebut NJOP atau NPOP kurang dari Rp.60.000.000,- (enam puluh juta rupiah).

-Bagi Pembeli tidak wajib mempunyai NPWP apabila pembayaran PPh (Pajak Penghasilan) kurang dari Rp.3.000.000,- (tiga juta rupiah).

Perhitungan Pajak Jual Beli

Bagi pembeli akan dikenakan Bea Perolehan Harga atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) sebesar 5% dari harga Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) yang dikurangi Nilai Tidak Kena Pajak atau Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) yang tercantum pada Pajak Bumi Bangunan (PBB) tahun terakhir.

Sedangkan bagi penjual akan dikenakan Pajak Penghasilan (PPh) sebesar 5% dari harga Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) atau Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) yang tercantum pada Pajak Bumi Bangunan (PBB) tahun terakhir.

Rumus dasar pengenaan pajak jual beli tanah adalah sebagai berikut:

Untuk Penjual:

Untuk Pembeli:

Contohnya :

1.Tuan Budi membeli rumah seharga NPOP sebesar Rp.400.000.000,- dari Tuan Andi. Berapakah pajak yang harus dibayarkan masing-masing?

PPh Tuan Andi = 5% x Rp.400.000.000,- = Rp. 20.000.000,-

BPHTB Tuan Budi = 5% x (Rp.400.000.000,- – Rp.60.000.000,-) = Rp. 17.000.000,-

2.Tuan Budi membeli rumah seharga NJOP tahun 2009 sebesar Rp.350.000.000,- dari Tuan Andi. Berapakah pajak yang harus dibayarkan masing-masing?

PPh Tuan Andi = 5% x Rp.350.000.000,- = Rp. 17.500.000,-

BPHTB Tuan Budi = 5% x (Rp.350.000.000,- – Rp.60.000.000,-) = Rp. 14.500.000,-

Hal lain yang perlu diperhatikan adalah

-Pembeli harus meminta fotocopy Pajak Bumi Bangunan (PBB) 5 tahun terakhir untuk memastikan pembayaran PBB tidak ada yang tertunggak.

-Pembeli harus menanyakan apakah PBB terbaru telah dibayarkan atau belum, jika belum tentukan kesepakatan ditanggung oleh Pihak Pembeli atau Penjual.

Kredit Pemilikan Rumah (KPR)

Untuk cara pembayaran, pada umumnya Pengembang menyediakan beberapa alternative yaitu installment / angsuran dengan Bank yang terlebih dahulu telah mengadakan kerjasama dengan Pengembang atau dapat juga dengan Bank lain.

Dalam KPR, pembeli diberi fasilitas seperti down payment sebesar 20% -30% dari harga jual, pilihan tahun dapat disesuaikan dengan kemampuan yaitu 5 tahun, 10 tahun, 15 tahun, dsb, ketentuan bunga pada umumnya bunga tetap (fix interest) di tahun pertama, setelah itu bunga mengambang (floating interest) pada tahun-tahun berikutnya.

Jaminannya yang dipegang oleh Bank sebagai kepastian pembayaran adalah:

-Sertifikat Tanah

-Izin Mendirikan Bangunan (IMB)

-Blok Plan

-Cetak Biru (blue print)

Persyaratan aplikasi KPR dibedakan menjadi 2 yaitu sebagai berikut

1.Perseorangan:

-Fotocopy KTP, NPWP, Kartu Keluarga, Akta Lahir

-Fotocopy tabungan 3 bulan terakhir

-Surat Keterangan Kerja (asli)

-Slip gaji 3 bulan terakhir (asli)

2.Perusahaan:

-Fotocopy Akta Pendirian dan Surat Keputusan Menteri Hukum dan HAM RI

-Fotocopy Akta Perubahan dan SK MenKumHam RI

-Fotocopy NPWP, SIUP, TDP, NPWP

-Fotocopy Laporan Keuangan 2 tahun terakhir

-Fotocopy Direksi dan Komisaris

Hal-hal yang perlu diperhatikan saat aplikasi KPR adalah:

Perseorangan :

-Tabungan selama 3 bulan terakhir

-Tidak pernah masuk dalam daftar hitam/ black list kredit macet

Perusahaan :

-Keuntungan perusahaan yang tercantum dalam laporan keuangan

-Tidak pernah masuk dalam daftar hitam/ black list kredit macet

Apabila selama angsuran KPR, terjadi kelalaian (default) oleh Pembeli, maka Bank akan memberikan Surat Peringatan hingga tiga kali setiap bulannya. Bilamana Pembeli tidak sanggup melakukan angsuran pembayaran KPR maka Pihak Bank dapat menyita rumah tersebut dan pengembalian angsuran dipotong dengan biaya-biaya.

Leave a Reply

  1. Mr Lexindo,

    Mhn infonya untuk:
    1. Case telah dilakukan perjanjian pengikatan jual beli untuk sebidang tanah tahun 2006
    2. Dilanjutkan dengan pemberian kuasa mutlak dari pihak I ke Pihak II
    3. Belum dilakukan akta jual beli.

    Kemudian tahun 2011 ini Pihak II melakukan penjualan tahan tsb ke pihak III.

    Pertanyaanya:
    1. Apakah pajak jual beli tahun 2006 harus dilunasi?
    2. Atau cukup pajak jual beli tahun 2011 antara pihak II dan III saja?

    Mhn penjelasannnya.

    Terimakasih.

    • PPJB tidak bayar Pajak, hanya AJB saat pengalihan tanah
      Tapi bila model pengalihannya tidak lengkap memang bisa terjadi penjual bayar pajak 2 kali
      Free Konsultasi via telpon ke ibu Ester 0815 9966 443

  2. Dengan hormat,

    Saya ada pertanyaan, mohon bantuan dan infonya.
    Saya dalam waktu dekat ini akan melaksanakan jual beli tanah, jujur saja saat ini saya belum pernah sama sekali berhubungan dengan jual beli tanah, sehingga saya sangat minim pengetahuan, pertanyaan saya adalah:

    1. saya akan melakukan jual beli tanah bersertifikat lahan pertanian, yang mana sertifikat tersebut dikeluarkan pada tahun 2006, didalam sertifikat tanah, ditulis bahwa tanah dalam kurun waktu 10 tahun tidak dapat dialihkan, dihibahkan, digadaikan atau bahkan diperjual belikan, apakah jika saya beli tanah tersebut suatu saat nanti akan bermasalah?

    2. Jika saya berkeinginan untuk membeli, bagaimana dengan AJB-nya apakah PPAT atau camat bersedia menandatangani pengalihan lahan tersebut, ataukah ada trik atau solusi untuk saya, mohon penjelasannya.

    terimakasih

    best regards

    wahyudi

    • 1. jika dalam sertifikat tertulis demikian tentu akan mengalami kesulitan untuk semua proses jual beli, pengalihan, atau hibah.
      2. semestinya tidak

      Pihak penjual bisa mengajukan permohonan untuk perubahan keterangan dalam sertifikat, namun kemungkinan akan sulit dikabulkan. Saran: jika Anda tetap menginginkan tanah itu buat perjanjian jual beli saja yang klausula perjanjiannya adalah pihak penjual sepakat menjual tanah itu pada Anda dan Anda bisa gunakan tanah itu sebelum dilaksanakan AJB. AJB kemungkinan baru bisa dilaksanakan setelah jangka waktu 10 tahun berlalu. Perjanjian itu mengikat penjual untuk menjual kepada Anda dengan harga yang disepakati sekarang.

      Ester Jusuf, S.H.
      cell : (+62) 815 99 66 443

  3. Mohon Infonya, saat ini saya berencana membeli rumah hasil sitaan Bank, karena saya tidak mengerti skali maslah jual beli rumah, langkah apa yg harus saya lakukan agar untuk kedepannya tidak bermasalah ? dan surat2 apa saja yg harus saya urus ? mohon bantuan informasinya. Terimakasih 🙂

  4. Dengan homat,

    Bapak/Ibu saya berada di wilayah kalaimantan yang saat ini saya sangat berkeinginan untuk memiliki lahan, dan disekitar saya banyak sekali lahan yang merupakan tanah negara, dengan status KBK (Kawasan Budidaya Kehutanan) non-sertifikat, dan asya berkeinginan untuk membeli lahan tersebut, pertanyaan saya adalah tanah tersebut apakah suatu saat nanti bermasalah, apakah bisa lahan tersebut disertfikatkan, artinya negara melepas tanah itu untuk dapat dipergunakan oleh masyarakat sekitar, atas informasinya saya ucapkan terimakasih.

    salam

  5. Bapak/Ibu.Tahun 99 saya over kredit rumah BTN.Kepada pihak pertama telah dibayar lunas dihadapan PPAT dan tinggal meneruskan kredit kepihak bank.dan dari PPAT saya mendapat buku.1. pengikatan jual beli, 2. Kuasa Menjual 3. Entah apa namanya tapi sudah ditarik oleh pihak bank, pada saat saya mengambil sertifikat tanah dan bangunan tsb. Pada saat saya akan balik nama dan menaikan status ke BPN. saya di haruskan ke Notaris kembali karena yang saya bawa bukan Akte Jual Beli.melainkan Pengikatan jual beli. Pertanyaan saya: Apakah langkah saya salah.? Harusnya minta Akte Jual Beli pada saat saya ke PPAT yang pertama.?Mengapa saya hanya dikasih sertifikat Pengikatan Jual Beli, bukan Akte Jual Beli langsung.?Terima kasih atas informasinya.

  6. Dh,
    mohon info nya, karena saya awam sekali untuk masalah jual beli tanah/rumah. suami saya ditawarkan rumah dengan status rumah sertifikat AJB. apakah untuk rumah dengan sertifikat AJB, bisa dijualbelikan? apa saja yang harus diperhatikan dalam transaksi jual beli tersebut.
    Mohon infonya.

    Terima kasih untuk informasinya.

    • AJB itu Akte Jual Beli, dokumen ini dibuat oleh notaris kalau ada jual beli tanah/bangunan
      sedangkan yang penting adalah status tanah itu Hak Milik, HGB (Hak Guna Bangunan) yang dikeluarkan BPN (Badan Pertanahan Nasional)

  7. Saya berencana membeli rumah baru dari developer, haruskan ppjb dilakukan dihadapan notaris? mengingat rencananya saya membeli secara tunai apa yang harus dilakukan apabila ternyata bangunan yang dijanjikan tidak sesuai dengan hasilnya?

    • PPJB tidak harus di depan notaris, dan tidak harus dilunasi seluruhnya alias memberikan tanda jadi aja, nanti setelah di depan Notaris bisa dilunasi semuanya, karena perlindungan konsumen rendah di Indonesia sebaiknya membeli bangunan yang sudah jadi, sehingga bisa di cek kualitasnya sebelum membeli, lihat http://infopraktis.com/jual-property/ untuk properti yang sudah jadi